Ипотечното кредитиране след 01.01.2007 г.

Броени дни остават до присъединяването на България към ЕС. След това в страната ни ще настъпят редица промени. Членството ще окаже влияние върху различни области на икономическия и социалния живот в страната. Не прави изключение и ипотечното кредитиране. След присъединяването на България, предизвикателствата нарастват не само за нашата страна, но и за останалите членове на ЕС. Последното разширяване на съюза беше не чак толкова отдавна. С него броят на потребителите в съюза нарасна до 450 млн. души. Това съвсем не е малък пазар, значителна част от който е недостатъчно развит. Едно от предизвикателства, за които се заговори е интегрирането на пазарите (най-вече на новите). Интегрирането на новите пазари към вече развитите и на развитите към новите е еднакво сложен и изпълнен с редица препятствия процес. Ипотечното кредитиране е относително нова за българския банков сектор дейност. Такава е ситуацията не само у нас, а дори в някои от страните от последната вълна на разширяване. Естествено, не би могло да се говори за висока степен на развитие предвид това, че в България тепърва се развива този сектор. Все още страната ни е далеч от нивото на развитие на европейския пазар на ипотечни кредити. Още преди да говорим за такъв пазар, предвид приемането на новите условия за развитието му ще се наложат и някои уточнения. Все още в България, а и в някои от новите страни-членки на ЕС понятията ипотечен кредит и жилищен кредит не се диференцират ясно от обществото. Разбира се, че разлика между тези две понятия има. Ипотечният кредит, като такъв обикновено е свързан със залагането на имот, като обезпечение при кредит. Не е задължително обаче покупката да е жилище. Например за покупка на автомобил може да не достига определена сума и тя да бъде получена под формата на кредит, като се ипотекира имот. С ипотека принципно би могъл да се гарантира всякакъв кредит, независимо какво е неговото предназначение. Подобен е случаят, когато се закупува жилище. Тогава за обезпечение служи закупуваният имот, поради което кредитът се определя, като жилищен. Интегрирането на пазара изисква тази диференциация. Така условията за кредитиране ще бъдат сходни във всички страни-членки на ЕС.  Какво още ще се промени? Нарастване на ролята на кредитните консултанти. Все повече ще нараства ролята на кредитните консултанти. Практиката на кредитното посредничество е добре развита при най-старите членове на ЕС. Нека не забравяме, че след присъединяването на страната ни към ЕС, нашият пазар ще се отвори за чуждестранни инвестиции. Част от ефектите ще бъдат нарастване на търсенето на имоти от чужденци, респ. на кредити за тяхното закупуване. Все още процедурите по отпускане на кредити у нас са по-опростени от тези в чужбина. От тази гледна точка интересът на чужденците към кредити от България ще расте. За да бъдат обслужвани те, естествено роля имат ипотечните брокери. Ролята на ипотечните брокери ще нараства и поради още една причина. Именно чрез тях чуждите банки ще получат достъп до новите пазари, какъвто впрочем е и нашият. Друг вариант е изграждането на клонова мрежа в страната, което не е евтин процес и съвсем не намалява ролята на брокерите. Кредитното посредничество в България на прага на влизането в ЕС набира все по-голяма популярност. На пазара вече успешно работят няколко кредитни посредници. Такъв е например дъщерната на Моите пари фирма Кредитланд. Кредитните консултанти на фирмата са изцяло на разположение на кандидатстващите за кредити, като услугата за тях е напълно безплатна. Фирмата все повече разширява присъствието си на пазара, като показателни за това са размерът на усвоените кредити и броят на клиентите. Защита на потребителите.Част от промените, които ще настъпят след 01.01.2007 г. са в посока защита на потребителите. Вече такива стъпки бяха предприети в областта на потребителското кредитиране. С новият закон за потребителските кредити, финансовите институции се задължават да посочват годишният процент на разход ( ГПР), като пълната цена на кредита. Подобна регламентация е заложена в Директива 2002/65/ЕС на Европейския парламент. Тя изисква доставчиците на финансови услуги (кредиторите) да предоставят на клиентите информация за пълната цена на кредита. Това означава, че те трябва да информират потребителите за всички допълнителни разходи, които не се поемат от кредитора. За да се постигне тази цел, приоритетна стъпка ще бъде приемането на споразумението на ЕС за ГПР при ипотечните кредити. В Европейския Съюз в момента тече усилен дебат относно проекто-директива за Ипотечното кредитиране, която е през 2007 ще е на ниво Бяла Книга, и се очаква да бъде приета през 2008 г. Същевременно над 3000 представители на ипотечната индустрия в ЕС са приели така наречения Доброволен Кодекс за Ипотечно Кредитиране, в който наред с други неща се задължават да оповестяват ГПР по ипотечните кредити. Да се надяваме, че и българските банки ще се присъединят към този Кодекс през 2007. Развитие на пазараПрисъединяването на страната към общността предполага участието на един нов за нея и с огромни мащаби пазар. Развитието на местно ниво също ще бъде част от този процес. Тенденциите в ръст на българската икономика предполагат и ръст в доходите на населението. Повишеният жизнен стандарт неминуемо ще окаже влияние и върху търсенето на имоти. Търсенето на имоти ще се засили и от чисто психологическа гледна точка. Българинът предпочита да има собственост. Освен това страната ни е атрактивна, като място в което си струва да се инвестира в имот, поради което търсенето на имоти от страна на чужденци ще се задълбочава. Известно е, че за огромната част от населението не само на България, а и в редица други страни, покупката на жилище е най-голямата покупка в живота им. Тази покупка в същото време съвсем не е евтина и за осъществяването й са необходими много средства. Погледнат от този ъгъл, пазарът на ипотечни кредити обещава добри перспективи. Съществуват все още обаче някои предпоставки, които могат да забавят развитието на пазара. Това са някои ограничения които се поставят с договорите или наказанията при предсрочно погасяване на дълга. Тези обстоятелства могат да възпрепятстват възможностите за рефинансиране на дълга и предсрочното му погасяване. Ако бъдат преодолени тези пречки, това ще рефлектира върху бюджетите на домакинствата, като ще се повишат техните възможности за харчене. А това от своя страна ще даде възможност за отпускането на повече кредити – резултат, който е благоприятен, както за кредиторите, така и за заемателите. Най-малкото ще има предпоставки за плавно намаление на лихвите, което пък ще даде значителен ефект върху търсенето на кредити. Показател за развитието на ипотечният пазар в страната и потенциалът за неговото развитие е съотношението Дълг/БВП. То за България е 6.41%. Това е много ниска стойност на показателя предвид средно 43 % за Европейската Общност и 111% само за Холандия. Видно е, че предпоставки за развитието на пазара на ипотечни кредити има и прогнозите са за ръст от 30 % през следващите години. Предсрочното погасяване на кредити.Разходите при предсрочно погасяване варират в различните страни. Пак като част от дебата за проекто-Директивата за Ипотечно Кредитиране тече дискусията дали таксата за предсрочно погасяване да не бъде приложима само при кредити с фиксирана лихва, докато при кредити с променлива лихва тя да бъде ограничена. Тук се следва правилото, когато банката е заключила ресурс при фиксиран срок и цена – тя да бъде компенсирана при нарушаване на срока (т.е. предплащане от страна на потребителя). От друга страна, ако банката може да променя лихвата по кредита, то и потребителя трябва да може да променя срока (т.е. да предплаща) без да търпи необосновани санкции под формата на такса за предсрочно погасяване. При очакваното повишаване на лихвите в еврозоната е изгодно да се сключат ипотечни кредити с дългосрочни фиксирани лихви, но от друга страна в България все още не съществуват такива продукти, тъй като никоя банка не е готова да поеме риска да се обвърже с дългосрочно-фиксиран процент по кредитите. В тази посока също би могло да се очаква сериозно развитие. В заключение. Потенциалът пред ипотечното кредитиране тепърва ще се разкрива. Ако резюмираме всичко казано до тук можем да обобщим, че има известни обстоятелства, които могат да забавят развитието на този пазар. Преодоляването им безспорно ще има благоприятно влияние, като ще нараснат възможностите за отпускане на повече на брой и за по-големи суми кредити. И на последно, но не и по значение място, основна роля ще имат кредитните консултанти. Именно те ще бъдат „живата” връзка между банките и заемателите.  Повече информация можете да намерите на сайта на МОИТЕ ПАРИ, www.moitepari.bg .